Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG) to nowe rozwiązanie wprowadzone ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszem Gwarancyjnym z 20 maja 2021 r. DFG to wyodrębniony rachunek bankowy, na którym gromadzone są środki pieniężne, pochodzące głównie ze składek wpłacanych przez deweloperów oraz z innych źródeł określonych w ustawie. Rozwiązanie to chroni nabywców, a jakie konsekwencje niesie dla deweloperów?
Powstanie obowiązku zapłaty
Przede wszystkim należy zaznaczyć, że pełna ochrona DFG dotyczy inwestycji, których sprzedaż deweloper rozpoczął po dniu 1 lipca 2024 roku. Przepisy przejściowe do nowej ustawy wskazywały bowiem, że jeżeli sprzedaż rozpoczęła się przed dniem 1 lipca 2022 r. i przed tym dniem zawarto co najmniej jedną umowę deweloperską, to w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej można było stosować przepisy dotychczasowe.
Po dniu 1 lipca 2024 roku obowiązek zapłaty składki na DFG powstaje w momencie wpłaty przez nabywcę (lub, w wyjątkowych przypadkach, przez dewelopera) na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a nie w chwili zawarcia umowy. Nie powstaje on zatem w chwili zawarcia konkretnej umowy, lecz jest zależny od czynności czysto faktycznej. Samo zobowiązanie do zapłaty składki spoczywa jednak ściśle na deweloperze, niezależnie od podmiotu dokonującego wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Co istotne – deweloper powinien uiścić kwotę składki na rachunek banku (lub kasy) prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy w terminie 7 dni od dnia dokonania uprzedniej wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy przez nabywcę. Następnie bank lub kasa odprowadza tę składkę do Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego (UFG), który jest podmiotem zajmującym się bieżącą obsługą DFG. Opisane wyżej terminy są o tyle istotne, że UFG jest uprawniony do żądania od dewelopera zapłaty odsetek ustawowych za ewentualne opóźnienie w zapłacie składki.
Wysokość składki
Wysokość składki zależy od dwóch czynników. Przede wszystkim do jej wyliczenia bierze się pod uwagę wartość kwoty wpłaconej przez nabywcę na mieszkaniowy fundusz powierniczy w związku z zawarciem umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej. Kwota zostaje następnie pomnożona przez wysokość stawki procentowej, która jest zależna od rodzaju mieszkaniowego funduszu powierniczego (zamkniętego lub otwartego). Deweloper ma obowiązek wyliczenia prawidłowej wysokości składki, ewentualnie może zlecić wykonanie tych czynności bankowi prowadzącemu dany mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Charakter składki
Co istotne dla deweloperów, składka na DFG ma charakter bezzwrotny i niewzajemny. Można w związku z tym porównać konstrukcję tego świadczenia do podatku. Deweloper nie ma bowiem w żadnym przypadku podstaw żądania zwrotu składki. Nawet wygaśnięcie zobowiązania wynikającego z zawarcia umowy deweloperskiej wobec nieważności samej umowy, czy w związku z dokonaniem przez jedną ze stroną czynności prawnej, np. wykonania prawa odstąpienia od umowy lub rozwiązania umowy przez strony, nie daje podstaw do zwrotu składki na DFG. Deweloper nie może również żądać zwrotu składki lub części składki wpłaconej na DFG w razie zmiany wysokości (zmniejszenia) ceny przedmiotu umowy.
Warto także zauważyć, że środki pieniężne wpłacone na DFG nie są przypisane ani do konkretnego przedmiotu umowy (lokalu mieszkalnego czy domu rodzinnego), ani do osoby nabywcy. W związku z tym, jeśli umowa deweloperska z jakiegokolwiek powodu wygaśnie, a następnie dojdzie do podpisania nowej umowy deweloperskiej z innym nabywcą w odniesieniu do tego samego lokalu, deweloper będzie zobowiązany do uiszczenia składki na DFG ponownie.
Agnieszka Durczyńska, adwokat w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.
