1 lipca 2024 r. zakończył się okres przejściowy ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym z 20 maja 2021 r. Do tej daty deweloperzy mogli realizować przedsięwzięcie deweloperskie na podstawie tzw. starej ustawy deweloperskiej z 2011 r., jeśli tylko przed wejściem w życie przepisów z 2021 r. nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży i została zawarta co najmniej jedna umowa deweloperska. Po 1 lipca 2024 r. deweloperzy muszą stosować już wszystkie zapisy nowej ustawy. W artykule omawiamy najważniejsze z nich.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Deweloperzy muszą odprowadzać składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Podstawą ich wyliczenia jest wartość kwoty wpłaconej przez nabywcę na mieszkaniowy fundusz powierniczy w związku z zawarciem umowy deweloperskiej lub innej umów zobowiązującej, która następnie jest pomnożona przez wysokość stawki procentowej. Maksymalna stawka wynosi:
- 1% wpłaty dla rachunku otwartego,
- 0,1% dla rachunku zamkniętego.
Podmiotem wpłacającym składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny nie jest deweloper, lecz bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Mieszkaniowe Rachunki Powiernicze
Ustawa nakłada na dewelopera bezwzględny obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego (otwartego lub zamkniętego). Niezapewnienie przez dewelopera tego rachunku do przyjmowania wpłat dokonywanych przez nabywców na poczet ceny może skutkować odpowiedzialnością karną dewelopera. Co istotne, deweloper ma obowiązek zawarcia umowy rachunku powierniczego odrębnie dla każdego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego. Obowiązek posiadania mieszkaniowego rachunku powierniczego ustaje po przeniesieniu praw z ostatniej umowy deweloperskiej lub umowy zobowiązującej w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego.
Prospekty informacyjne
Deweloper jest zobowiązany sporządzić i udostępnić nabywcom prospekt informacyjny zgodnie ze wzorem stanowiącym załączniki do ustawy. Oprócz informacji służących oznaczeniu dewelopera i wskazaniu jego podstawowych danych, prospekt informacyjny powinien zawierać m.in.:
- informacje o doświadczeniu dewelopera: deweloper wskazuje dane trzech ukończonych przedsięwzięć deweloperskich (w tym ostatnie),
- informacje dotyczące nieruchomości i przedsięwzięcia deweloperskiego: to nie tylko numery działek, numery ksiąg wieczystych, informacje o obciążeniach hipotecznych, lecz również informacje o okolicznych obiektach wpływających na warunki życia,
- informacje dotyczące ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, również w odniesieniu do działek położonych w odległości 100 m od granicy terenu objętego przedsięwzięciem deweloperskim.
Umowy rezerwacyjne
Ustawa reguluje treść umowy rezerwacyjnej, która powinna określać nie tylko jej strony i dane lokalu wyłączonego ze sprzedaży, ale również:
- czas zawarcia umowy (np. rok od dnia jej zawarcia),
- wysokość opłaty rezerwacyjnej, o ile strony postanowiły o obowiązku jej wpłacenia przez nabywcę, nie może ona jednak przekraczać 1% ceny lokalu mieszkalnego bądź domu jednorodzinnego, a w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej lub innej podobnej umowy, opłata rezerwacyjna musi zostać przekazana na mieszkaniowy rachunek powierniczy.
A co ze starą ustawą?
Pojawia się wątpliwość, czy po 1 lipca 2024 r. deweloperzy mogą w jakikolwiek zakresie stosować przepisy starej stawy. Jeden wyjątek dotyczy umów deweloperskich, które zostały zawarte w okresie 2 lat od dnia wejścia w życie nowej ustawy tj. od 1 lipca 2022 r. do 1 lipca 2024 r., w stosunku do których nie nastąpiło przeniesienie prawa własności. Do tych umów deweloperzy nadal mogą stosować starą ustawę, z niewielkimi wyjątkami dotyczącymi obowiązku stosowania przepisów nowej ustawy.
Katarzyna Łochowska, adwokat w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
