Inwestowanie w nieruchomości często postrzegane jest jako stabilny i dochodowy biznes, jednak co zrobić, gdy przychodzi potrzeba reorganizacji lub sprzedaży tych aktywów? Kluczową kwestią staje się pytanie, czy nieruchomość może być uznana za zorganizowaną część przedsiębiorstwa (ZCP), co pozwoliłoby na przeprowadzenie transakcji z zachowaniem korzyści podatkowych. Artykuł przedstawia, jakie warunki musi spełniać działalność związana z nieruchomościami, aby można było traktować ją jako ZCP oraz jakie elementy są niezbędne do uznania tej działalności za odpowiednio zorganizowaną i wyodrębnioną.
Wielu z naszych klientów uważało i uważa, że branża nieruchomościowa to dobry interes. Nieruchomości nikt nie ukradnie, stale zyskują na wartości i mogą przynosić stabilne dochody przy stosunkowo niewielkim zaangażowaniu sił i środków ze strony właściciela – dobre rozwiązanie na poboczną działalność firmy.
Niejednokrotnie jednak zachodzi konieczność odzyskania zainwestowanych środków lub zorganizowania prowadzonej działalności np. z uwagi na planowaną sprzedaż głównej części biznesu albo konieczność pozyskania dodatkowego finansowania. Myśląc o tego typu działaniach, często rozważamy operacje, takie jak połączenia, podziały spółek czy inne transakcje, które mają za swój przedmiot przedsiębiorstwo. Takie rozwiązania pozwalają na (względną) prostotę transakcji (możliwość przeniesienia wielu składników przedsiębiorstwa w jednej czynności prawnej) oraz są neutralne podatkowo. Pojawia się jednak pytanie, czy standardowe działania reorganizacyjne możemy wdrożyć w odniesieniu do poczynionych inwestycji w nieruchomości, przy zachowaniu ich neutralności podatkowej?
Neutralność podatkowa transakcji na przedsiębiorstwie
Przedsiębiorstwem jest zorganizowany zespół składników niematerialnych i materialnych przeznaczonym do prowadzenia działalności gospodarczej. Ustawy podatkowe definiują także pojęcie „zorganizowanej części przedsiębiorstwa” (ZCP) i zgodnie z tą definicją, aby dany składnik majątku mógł stanowić ZCP, powinien spełniać następujące warunki:
1. powinien to być zespół składników materialnych i niematerialnych, w tym zobowiązań,
2. zespół ten musi charakteryzować się odpowiednim stopniem wyodrębnienia:
- finansowego – to jest takiego wyodrębnienia, które pozwala na przypisanie zdarzeń gospodarczych (np. przychodów, kosztów) do danej działalności;
- organizacyjnego – poprzez istnienie takich relacji pomiędzy poszczególnymi składnikami, które pozwolą na potraktowanie tych składników jako zespół mogący samodzielnie realizować określone zadania gospodarcze oraz
- funkcjonalnego – takiego aby ów zespół składników wchodzących w skład ZCP mógł stanowić niezależne przedsiębiorstwo samodzielnie realizujące te zadania, które realizuje w ramach przedsiębiorstwa.
Jeśli zespół składników majątkowych spełnia te kryteria i stanowi zorganizowaną część przedsiębiorstwa, wówczas transakcje na takim zespole składników mogą być neutralne podatkowo.
Nieruchomość sama w sobie nie może być ZCP …
Orzecznictwo sądów administracyjnych jasno wskazuje, że nieruchomość sama w sobie nie tworzy struktury zdolnej do samodzielnego prowadzenia działalności gospodarczej. Dla tej oceny nie ma też znaczenia ilość zbywanych nieruchomości ani fakt, że zbywana nieruchomość była przedmiotem najmu i umowa najmu (a więc płynące z tego stosunku prawnego uprawnienia i zobowiązania) z mocy prawa przechodzi na nabywcę nieruchomości.
Tym samym jedna korzystnie kupiona nieruchomości i jedna korzystnie zawarta umowa najmu to zdecydowanie za mało, by można było bezpiecznie uznać te składniki za ZCP. Rezultat taki będzie możliwy do osiągnięcia dopiero gdy…
... część przedsiębiorstwa będzie zorganizowana
Aby działalność związana z wynajmem nieruchomości można było uznać za ZCP, konieczne jest ustalenie, czy ta działalność jest w odpowiedni sposób zorganizowana i wyodrębniona w ramach działalności całego przedsiębiorstwa. Warto zwrócić uwagę na kilka kluczowych aspektów:
1. Czy oprócz nieruchomości, w skład tej działalności wchodzą też inne składniki majątkowe (np. umeblowanie, instalacje czy inne wyposażenie nieruchomości) i niemajątkowe (np. umowy na dostarczanie mediów, usług ochrony, usług telekomunikacyjnych, dotyczące obsługi technicznej, opieki nad roślinami, odbioru i zagospodarowania odpadów)?
2. Czy te materialne i niematerialne składniki są powiązane w taki sposób, że służą wykonywaniu działalności związanej z najmem, czy też służą wykonywaniu głównej działalności przedsiębiorstwa?
3. Czy funkcjonuje dedykowany zespół osób zajmujący się obsługą nieruchomości i umów najmu (np. codziennym administrowaniem nieruchomościami, kontaktami z organami nadzoru budowlanego, windykacją najemców)?
4. Czy z przedmiotową działalnością są powiązane należności (np. należności od najemców) oraz zobowiązania (np. związane z finansowaniem pozyskanym na zakup lub inwestycje w nieruchomość)?
5. Czy do przedmiotowej działalności możliwe jest przypisanie określonych przychodów i kosztów, należności oraz zobowiązań?
6. Czy działalność jest związana z decyzjami administracyjnymi dotyczącymi nieruchomości?
7. Czy są prowadzone dla tej działalności odrębne konta bankowe i księgowe?
8. Czy na poziomie organów decyzyjnych zapadły formalne rozstrzygnięcia rozgraniczające działalność w obszarze wynajmu nieruchomości od pozostałej działalności firmy?
Te pytania stanowią jedynie wskazówki, ale wynika z nich jasny wniosek: dopiero zorganizowanie procesu najmu nieruchomości i „obudowanie” go odpowiednią strukturą aktywów i zasobów ludzkich, może pozwolić na uznanie tej działalności za zorganizowaną część przedsiębiorstwa.
Agnieszka Modras, radca prawny, Młodszy Partner w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.
