Inwestycja budowlana to skomplikowany i złożony proces, który składa się z wielu etapów realizowanych przez różne podmioty. Przeprowadzenie inwestycji wymaga zawarcia licznych umów z wykonawcami. Niestety w praktyce często zdarza się, że prace wykonywane przez wykonawców są wadliwe lub sprzeczne z umową. W takiej sytuacji korzystnym rozwiązaniem dla inwestorów jest możliwość zlecenia prac naprawczych na koszt wykonawcy w ramach wykonania zastępczego.
Nieprawidłowości w realizacji inwestycji budowlanej mogą wynikać z wykonywania robót niezgodnie z warunkami umowy, z dokumentacją projektową, czy też wbrew wymogom sztuki budowlanej.
Czy do skorzystania z uprawnienia zastępczego inwestor musi mieć upoważnienie sądowe?
Zgodnie z art. 480 § 1 Kodeksu cywilnego, jeśli dłużnik pozostaje w zwłoce w wykonaniu swojego zobowiązania, wierzyciel może, zachowując roszczenie o naprawienie szkody, żądać upoważnienia przez sąd do wykonania czynności na koszt dłużnika. Jedynie w nagłych przypadkach, wierzyciel może wykonać czynności lub usunąć wady na koszt dłużnika bez upoważnienia sądu.
Strony mogą jednak zgodnie z zasadą swobody umów, zmodyfikować powyższy przepis w ten sposób, że wierzyciel będzie uprawniony do skorzystania z zastępczego wykonania nie tylko w sytuacjach nagłych. Konieczne jest wówczas wprowadzenie do umowy odrębnego postanowienia, w którym zostaną określone przesłanki, po których wystąpieniu inwestor będzie mógł skorzystać z wykonania zastępczego. Najczęściej są nimi nieprawidłowe wykonywanie robót/brak usunięcia wad wykonanych robót. Strony umowy mogą nałożyć na wierzyciela ograniczenia, które będą go obowiązywały w trakcie wykonywania prac na koszt dłużnika np. ograniczyć uprawnienie zastępczego wykonania do określonej kwoty. Strony powinny również określić procedurę korzystania z uprawnienia zastępczego. Konieczne wydaje się dodanie do umowy zastrzeżenia, zgodnie z którym wykonanie zastępcze będzie możliwe jedynie po uprzednim wezwaniu dłużnika do wykonania zobowiązania i wskazania mu odpowiedniego terminu, po którego upływie prace zostaną wykonane na jego koszt. W wyniku skorzystania z zastępczego wykonania wierzyciel nabywa w stosunku do dłużnika roszczenie o zwrot kosztów wykonania zastępczego.
Jakie działania należy podjąć, aby skorzystać z zastępczego wykonania?
Jeśli umowa zawiera klauzulę wykonania zastępczego, w celu skorzystania z tego uprawnienia:
1. Należy wezwać wykonawcę do wykonania czynności/usunięcia wad i wyznaczyć mu w tym celu odpowiedni termin, zastrzegając, że w przypadku jego upływu prace zostaną wykonane na koszt i ryzyko wykonawcy.
2. Po upływie wyznaczonego terminu można powierzyć wykonanie czynności/usunięcie wad innemu podmiotowi na koszt i ryzyko wykonawcy.
3. Po wykonaniu prac przez inny podmiot należy wezwać wykonawcę do zwrotu kosztów wykonania zastępczego.
Ile wynosi termin przedawnienia?
Roszczenia inwestora o zapłatę kosztów wykonawstwa zastępczego przez wykonawcę, wynikające z prowadzonej działalności gospodarczej, przedawniają się z upływem 3 lat. Problem sprawiać może w tym przypadku ustalenie momentu, od którego należy liczyć początek biegu przedawnienia roszczenia. W orzecznictwie wskazuje się, że bieg terminu przedawnienia roszczenia o zapłatę kosztów zastępczego usunięcia wad powinien rozpocząć się wraz z bezskutecznym upływem terminu do usunięcia wad/wykonania prac, wyznaczonego wykonawcy przez inwestora, gdyż jest to moment, z którym można powiązać powstanie szkody u inwestora.
Aleksandra Olbratowska, aplikant adwokacki w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.
