Ustanowienie formy ochrony przyrody wiąże się często z utratą wartości nieruchomości. Droga do uzyskania odszkodowania z tego tytułu nie jest prosta.
Przepisy ustawy – Prawo ochrony środowiska przewidują specjalny tryb dla uzyskiwania odszkodowania w zakresie ustalenia wysokości odszkodowania, odsyłając do ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jakie kroki należy podjąć, żeby uzyskać odszkodowanie za ustanowienie użytku ekologicznego?
Krok #1 – Zgromadzenie dokumentacji
W pierwszej kolejności warto zebrać dokumenty potwierdzające prawo własności lub użytkowania wieczystego nieruchomości, na której doszło do ustanowienia użytku. Chodzi przede wszystkim o wypis z księgi wieczystej nieruchomości oraz akt notarialny będący podstawą jej nabycia. Warto również upewnić się, że uchwała rady miasta, która ustanowiła użytek ekologiczny, została opublikowana w dzienniku urzędowym.
Krok #2 – Ocena wpływu formy ochrony przyrody na nieruchomość
Warto też zidentyfikować, jakie konkretnie ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości wprowadziła ustanowiona forma ochrony przyrody. Katalog możliwych zakazów w stosunku do danej formy ochrony określa ustawa o ochronie przyrody. Zakazy w stosunku do konkretnej formy ochrony przyrody powinna wymieniać uchwała rady gminy. I tak uchwała ustanawiająca użytek ekologiczny może przewidywać zakaz wykonywania prac ziemnych. Jeżeli nieruchomość w planie zagospodarowania przestrzennego przeznaczona była pod budownictwo wielorodzinne, wpływ ustanowienia formy ochrony przyrody na tę nieruchomość będzie znaczny. Nie będzie bowiem możliwe prowadzenie prac budowlanych na takiej nieruchomości, co prowadzi do spadku jej wartości.
Krok #3 – Wycena spadku wartości nieruchomości
Następnie należy ocenić utratę wartości nieruchomości spowodowaną ustanowieniem formy ochrony przyrody. Dla omawianego przypadku ustanowienia użytku ekologicznego na nieruchomości przeznaczonej pod budownictwo mieszkaniowe należy ocenić różnicę wartości nieruchomości sprzed ustanowienia użytku i po jego ustanowieniu. Warto w tej kwestii zwrócić się do rzeczoznawcy majątkowego. Każda z nieruchomości posiada własną specyfikę, a jej przeznaczenie determinować może sposób obliczania spadku jej wartości.
Krok #4 – Wniosek o odszkodowanie
Teraz przychodzi pora na złożenie do właściwego starosty wniosku o przyznanie odszkodowania. Starosta ustala w drodze decyzji wysokość odszkodowania albo wniosek oddala. Decyzja starosty jest niezaskarżalna. Niezadowolonemu z treści decyzji wnioskodawcy przysługuje jednakże prawo wniesienia pozwu do sądu powszechnego. Pozew ten należy wnieść w terminie 30 dni od dnia doręczenia decyzji starosty. Może się zdarzyć, że pomimo wniesienia wniosku o przyznanie odszkodowania, starosta nie wyda decyzji. W takim przypadku wnioskodawca powinien wnieść pozew do sądu powszechnego w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku do starosty.
Krok #5 – Postępowanie przed sądem
Ostatnim krokiem jest złożenie pozwu do sądu powszechnego (podlega on opłacie sądowej). Jeżeli dana forma ochrony przyrody została wprowadzona uchwałą rady gminy, to pozew powinien być skierowany przeciwko tej gminie, która wprowadziła tę formę ochrony. Pozew o zapłatę odszkodowania powinien wykazywać przede wszystkim wysokość spadku wartości nieruchomości. Biegły sądowy oceni, czy wartość ta została podana w sposób prawidłowy. Właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo do wniesienia zarzutów do opinii biegłego sądowego. Warto w szczególności zwrócić uwagę na sposób obliczenia spadku wartości nieruchomości, ale również na to, czy moment, na który oceniany jest stan nieruchomości, został określony prawidłowo. Wyrok sądu podlega zaskarżeniu, a wyrok sądu odwoławczego jest prawomocny i wykonalny po nadaniu klauzuli wykonalności.
Proces uzyskiwania odszkodowania za ustanowienie użytku ekologicznego stanowi wyzwanie, ale nie jest nie do przejścia! Zgromadzenie dokumentacji i ustalenie orientacyjnego spadku wartości nieruchomości to pierwsze kroki, które pozwalają złożyć wniosek o przyznanie odszkodowania i ocenić czy decyzja starosty jest satysfakcjonująca. Niezadowolonemu właścicielowi nieruchomości przysługuje prawo wniesienia pozwu, co wymaga determinacji. Kancelaria wspiera w procedurze uzyskiwania odszkodowania za ustanowienie formy ochrony przyrody, na każdym jej etapie.
Konrad Goszyc, adwokat, Partner w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.
