Fundacje rodzinne cieszą się coraz większą popularnością. Założyciele-fundatorzy widzą w nich nie tylko narzędzie do zachowania majątku, lecz również uważają je za korzystną metodę rozwoju biznesu. Nabywanie mienia przez fundacje następuje nie tylko za pomocą wniesienia do fundacji majątku przez fundatora, ale również w drodze transakcji, których fundacja rodzinna może być stroną. W tym artykule przeanalizujemy nabywanie nieruchomości przez fundację rodzinną jako stronę umowy sprzedaży w świetle ustawy z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacjach rodzinnych (Dz.U.2023.326).
Korzyści
1. Zwolnienie z CIT
Fundacja rodzinna nie płaci CIT od przychodów z najmu i sprzedaży nieruchomości, o ile mieści się to w katalogu działalności dozwolonej (art. 5 ustawy o fundacji rodzinnej).
2. Ochrona majątku przed ryzykiem biznesowym
Nieruchomości wniesione do fundacji są wyłączone z majątku prywatnego fundatora i nie podlegają egzekucji z jego osobistych zobowiązań. To wyłącza ryzyko jakichkolwiek ograniczeń w dysponowaniu nieruchomością, które mogłyby powstać w przypadku nabycia jej przez osobę fizyczną.
3. Sukcesja – brak konieczności przenoszenia własności
Fundacja jest trwałym właścicielem nieruchomości – zmiana pokoleń nie wymaga żadnych czynności przenoszących własność. Ponadto decyzje dotyczące nieruchomości są podejmowane w jednym ośrodku decyzyjnym. Zakup przez fundację powoduje, że nieruchomość nie ulegnie rozdrobnieniu, a co za tym idzie, wykluczone jest zmniejszenie wartości nieruchomości z tego powodu.
4. Optymalizacja podatkowa przy sprzedaży
Sprzedaż nieruchomości przez fundację nie generuje CIT, a opodatkowanie pojawia się dopiero przy wypłacie świadczeń beneficjentom (10% lub 15% PIT, zależnie od relacji).
5. Brak limitów co do rodzaju nieruchomości
Fundacja może posiadać mieszkania, lokale usługowe, biurowce, magazyny oraz grunty.
Ograniczenia i ryzyka
1. Ryzyko zapłaty 25% podatku od osób prawnych
Jeśli handel nieruchomościami przybierze formę działalności deweloperskiej (np. budowa i sprzedaż lokali), może zostać to uznane za działalność gospodarczą niedozwoloną dla fundacji rodzinnych, co skutkuje 25% podatkiem od dochodu dla osób prawnych oraz sankcjami. Natomiast fundacja rodzinna mogłaby zakupiony grunt przenieść do spółki celowej, w której obejmie udziały w zamian za ten grunt, ale to już temat na inny artykuł.
2. Opodatkowanie świadczeń dla beneficjentów
Zyski są nieopodatkowane w fundacji, ale wypłaty dla beneficjentów już tak. Zatem jakikolwiek wypłacany zysk z nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu, o czym należy pamiętać.
Ponadto w razie korzystania z nieruchomości przez fundatora lub beneficjenta fundacji dla celów mieszkalnych bez wynagrodzenia będzie to uważane za świadczenie fundacji rodzinnej. W omawianym przypadku fundacja byłaby zobowiązana do zapłaty 15% podatku CIT od wartości świadczenia, którą będzie wartość rynkowa czynszu, który w komercyjnych warunkach fundacja otrzymałaby za udostępnianie danej nieruchomości.
3. Brak możliwości finansowania działalności bądź zakupu przy pomocy kredytu, jak spółka
Banki ostrożnie podchodzą do kredytowania fundacji rodzinnych – często wymagają dodatkowych zabezpieczeń oraz poręczeń fundatora.
4. Koszty i formalizm funkcjonowania
Fundacja jest złożoną strukturą, a jej założenie nie jest prostym i krótkim procesem. Z uwagi na to, że Sąd Rejestrowy znajduje się w Piotrkowie Trybunalskim i obejmuje swoją właściwością teren całego kraju, wpis fundacji do rejestru może trwać ponad rok.
Fundacja wymaga:
• statutu,
• zarządu,
• ewidencji świadczeń,
• corocznych sprawozdań.
5. Brak możliwości prowadzenia działalności operacyjnej
Przepisy przewidują liczne ograniczenia w dysponowaniu przedmiotową nieruchomością. Jej sprzedaż wiąże się z ryzykiem, nieopłacalne jest także jej wynajęcie fundatorowi bądź beneficjentom. Fundacja nie może wydobywać ewentualnych złóż kopalnych, które mogłyby znajdować się na nieruchomości. Nie może również prowadzić działalności usługowej, gdy na terenie nieruchomości znajdują się budynki, których jest właścicielem.
Anna Turkiewicz, aplikant radcowski w kancelarii Goradza, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni
Ustawa z dnia 26 stycznia 2023 r. o fundacjach rodzinnych (Dz.U.2023.326).
,,Fundacje rodzinne. Aspekty prawne i podatkowe” pod red. Adama Mariańskiego (mianownik: Adam Mariański), Wolters Kluwer 2023.
