Zakup nieruchomości inwestycyjnej to skomplikowany proces, który wymaga pogłębionej analizy prawnej podczas (due diligence), czyli szczegółowej weryfikacji stanu prawnego nieruchomości. Przeprowadzenie tego procesu pozwala na minimalizację ryzyk, związanych z realizacją inwestycji oraz zwiększenie bezpieczeństwa transakcji. Poniżej przedstawiamy kluczowe aspekty due diligence prawnego, na które warto zwrócić uwagę przed zakupem nieruchomości.

1. Stan prawny nieruchomości

Pierwszym krokiem jest weryfikacja księgi wieczystej nieruchomości i dokumentów źródłowych znajdujących się w sądzie wieczystoksięgowym, gdzie znajdziemy informacje dotyczące:

– właściciela nieruchomości,

– ewentualnych obciążeń hipotecznych,

– praw osób trzecich (np. służebności, najmu),

– ewentualnych roszczeń osób trzecich.

Warto zapoznać się z treścią dokumentów stanowiących podstawę wpisów do księgi wieczystej, zwłaszcza w kontekście prawidłowego nabycia nieruchomości, przebiegu służebności czy też źródeł roszczeń osób trzecich.

2. Kwestie planistyczne

Drugim krokiem jest zapoznanie się z treścią miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP), który określa przeznaczenie nieruchomości oraz możliwe ograniczenia w jej użytkowaniu. Jeśli nieruchomość nie jest objęta MPZP, przed złożeniem wniosku o wydanie pozwolenia na budowę należy uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Warto również sprawdzić klasyfikację gruntu i zweryfikować, czy nie istnieją ograniczenia w rozporządzaniu nim (np. nieruchomości rolne, nieruchomości leśne, grunty objęte obszarami rewitalizacji, stanowiska archeologiczne, grunty w obszarach górniczych, w obrębie parku kulturowego, form ochrony przyrody, itp.).

3. Aspekty podatkowe i finansowe

Należy dokładnie przeanalizować obowiązki podatkowe związane z transakcją nabycia nieruchomości w kontekście planowanej inwestycji, w tym:

– podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) lub VAT,

– podatek od nieruchomości,

– wysokość opłat za użytkowanie wieczyste,

– rentę planistyczną i opłatę adiacencką,

– ewentualne zwolnienia podatkowe.

Dodatkowo warto sprawdzić, czy nieruchomość nie jest obciążona długami, np. zaległościami w opłatach za użytkowanie wieczyste, podatkami lokalnymi oraz sprzedający nie posiada zaległości w płatnościach składek ZUS lub innych składek (np. PFRON).

4. Umowy i zobowiązania

Jeśli nieruchomość lub inwestycja jest objęta wcześniej zawartymi umowami, konieczna jest ich analiza, np. w zakresie:

– warunków umów najmu i dzierżawy,

– ewentualnych umów z dostawcami mediów,

– praw i obowiązków wynikających z wcześniejszych zobowiązań właściciela,

– praw autorskich do dokumentacji projektowej,

– ochrony ubezpieczeniowej wynikającej z zawartej polisy.

5. Procedury administracyjne i pozwolenia

W przypadku nieruchomości przeznaczonej pod inwestycję budowlaną należy dodatkowo sprawdzić:

– pozwolenia na budowę, jeżeli zostały już wydane dla nieruchomości albo jej części,

– konieczność uzyskania decyzji środowiskowych, pozwoleń wodnoprawnych,

– możliwość uzyskania niezbędnych do realizacji inwestycji zgód administracyjnych (pozwolenie tonażowe, zgoda na wycinkę drzew, itp.).

Podsumowanie

Przeprowadzenie kompleksowego due diligence prawnego pozwala na uniknięcie potencjalnych zagrożeń i zwiększenie bezpieczeństwa inwestycji. Warto w tym zakresie skorzystać z pomocy doświadczonych doradców prawnych oraz specjalistów z zakresu nieruchomości, aby upewnić się, że transakcja przebiegnie bezproblemowo i przyniesie oczekiwaną stopę zwrotu.

Konrad Goszyc, adwokat, Partner w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.