Inwestowane w ukraińskie nieruchomości, takie jak grunty, nieruchomości mieszkalne i komercyjne, wciąż cieszy się zainteresowaniem inwestorów zagranicznych, pomimo trudnej prognozowalności rynku oraz ograniczeń dotyczących gruntów rolnych.

Zgodnie z Kodeksem Cywilnym Ukrainy, nieruchomości obejmują działki i obiekty znajdujące się na działkach, których nie można przemieścić bez utraty ich wartości oraz zmiany przeznaczenia. Obejmuje to budynki, budowle itp. Prawa do nieruchomości podlegają państwowej rejestracji.

Nieruchomości mieszkalne i komercyjne

Zasadniczo nierezydenci (obywatele zagraniczni i podmioty prawne, a także podmioty zarejestrowane zgodnie z prawem Ukrainy, w których nierezydenci są udziałowcami, akcjonariuszami lub beneficjentami) mają prawo nabywać i użytkować nieruchomości mieszkalne i komercyjne, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Istnieje jednak ryzyko związane z niedopełnieniem procedur rejestracyjnych, nieuczciwymi sprzedawcami lub deweloperami, co może prowadzić do unieważnienia transakcji i ryzyka utraty inwestycji. Przed przystąpieniem do transakcji warto przeprowadzić badanie due diligence dotyczące właściciela (sprzedającego lub dewelopera) oraz samej nieruchomości.

Zakres weryfikacji zależy od rodzaju majątku (budynek, wyodrębniony lokal mieszkalny lub niemieszkalny, mieszkanie, biuro czy prawa korporacyjne do podmiotu będącego właścicielem nieruchomości). Ważne jest także sprawdzenie historii zmian własności, w tym sposobów i podstaw nabycia oraz ewentualnych okresów przedawnienia.

Weryfikacji podlegają:

– dokumenty potwierdzające prawo własności lub użytkowania nieruchomości oraz działki, na której jest położona,

– pozwolenia na budowę i użytkowanie w przypadku inwestycji na rynku pierwotnym,

– brak obciążeń na nieruchomości oraz u sprzedawcy (deweloperze),

– brak postępowań sądowych, egzekucyjnych, zadłużeń podatkowych i innych wobec sprzedawcy oraz jego reputacja biznesowa,

– historia nieruchomości i zapisy rejestracyjne dotyczące przeniesienia własności.

Prawa do nieruchomości gruntowych

Nieruchomości gruntowe na Ukrainie są podzielone na kategorie według ich przeznaczenia, co wpływa na możliwości inwestowania w różne typy gruntów, takie jak grunty rolne czy pod zabudowę mieszkaniową.

Grunty nierolne

Spółki założone i zarejestrowane zgodnie z prawem Ukrainy, w tym te z udziałem nierezydentów, mogą nabywać grunty nierolne w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

W przypadku nierezydentów (obywateli zagranicznych lub podmiotów zarejestrowanych poza Ukrainą) nabycie gruntów nierolnych jest możliwe pod pewnymi warunkami:

• przez osoby fizyczne – w granicach osiedli,
• przez zagraniczne spółki – w granicach osiedli pod nieruchomościami będącymi ich własnością oraz w celu budowy obiektów związanych z działalnością gospodarczą,
• przez cudzoziemców i zagraniczne spółki – działki poza osiedlami, na których znajdują się ich nieruchomości.

Sprzedaż gruntów należących do państwa i wspólnot terytorialnych wymaga dodatkowego zezwolenia i jest możliwa pod warunkiem rejestracji zakładu nierezydenta (Permanent Establishment) w celu prowadzenia działalności gospodarczej na Ukrainie.

Ograniczenia dotyczące gruntów rolnych

Kodeks Gruntowy Ukrainy przewiduje, że prawo do nabywania gruntów rolnych przysługuje wyłącznie obywatelom Ukrainy oraz ukraińskim osobom prawnym, których udziałowcami są wyłącznie obywatele Ukrainy, państwo lub wspólnoty terytorialne.

Cudzoziemcom i nierezydentom nie wolno nabywać udziałów w podmiotach prawnych będących właścicielami gruntów rolnych. Nawet jeśli spółka jest zarejestrowana zgodnie z prawem ukraińskim, udział nierezydentów uniemożliwia nabycie własności gruntów rolnych, aż do ewentualnej zmiany przepisów w drodze referendum.

Dzierżawa gruntów rolnych

Pomimo zakazu nabywania gruntów rolnych przez nierezydentów, nadal możliwe jest ich użytkowanie na podstawie dzierżawy. W praktyce gospodarstwa rolne z zagranicznym kapitałem często tworzą własny „bank ziemi” poprzez dzierżawę gruntów rolnych. Jednakże dzierżawa gruntów rolnych wiąże się z ryzykiem utraty kontroli nad działkami, zwłaszcza przy dużej konkurencji i niedoskonałości regulacji prawnych.

Nabycie własności lub dzierżawy działki na Ukrainie wymaga dokładnej weryfikacji:

• przeznaczenia i lokalizacji działki,
• posiadania numeru katastralnego,
• ograniczeń w korzystaniu z działki,
• statusu prawnego właściciela i zgodności dokumentów tytułowych,
• obciążeń, takich jak hipoteki czy zastawy,
• istnienia innych praw do działki, np. umowy dzierżawy, serwituty czy emfiteuzy.

Inwestowanie w ukraińskie nieruchomości wymaga uwzględnienia licznych ograniczeń prawnych oraz formalności. Zaangażowanie prawników jest kluczowe na każdym etapie transakcji, od przygotowania struktury po weryfikację nieruchomości.

Jeśli rozważają Państwo zakup nieruchomości w Ukrainie, nasza kancelaria oferuje kompleksową pomoc prawną i doradztwo w tym zakresie – zapraszamy do kontaktu.

Yevgen Motrych, adwokat w Kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni.