Wynajem nieruchomości bywa ryzykownym przedsięwzięciem. Co w sytuacji, gdy najemca od kilku miesięcy nie płaci czynszu, nie reaguje na wiadomości i co gorsza deklaruje, że nie ma zamiaru opuścić mieszkania? Brak zapłaty czynszu wcale nie oznacza, że właściciel może natychmiast rozwiązać umowę i samodzielnie odzyskać mieszkanie. Nie oznacza to też jednak, że pozostaje bez środków prawnych pozwalających zaradzić kłopotliwej sytuacji. Poniżej przedstawiamy potencjalne rozwiązanie. 

W pierwszej kolejności – wezwanie do zapłaty 

Po powstaniu zaległości czynszowych zasadne jest skierowanie do najemcy pisemnego przedsądowego wezwania do zapłaty. Powinno ono precyzyjnie określać wysokość zadłużenia, wskazywać okresy, za które czynsz lub inne opłaty nie zostały uiszczone, oraz wyznaczać termin na dobrowolną spłatę. Pozwala to jednoznacznie określić wysokość roszczenia oraz daje najemcy możliwość dobrowolnego uregulowania zadłużenia bez konieczności wszczynania postępowania sądowego.  

Zaległości czynszowe a wypowiedzenie najmu 

Zgodnie z art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej trzy pełne okresy płatności. 

Jeżeli najemca mimo wezwania do zapłaty nie płaci, a zaległość osiągnęła poziom pozwalający na wypowiedzenie najmu, właściciel powinien najpierw pisemnie uprzedzić lokatora o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć mu dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych oraz bieżących należności. Dopiero bezskuteczny upływ tego terminu pozwala na wypowiedzenie najmu. Wypowiedzenie powinno nastąpić na piśmie, wskazywać jego przyczynę i może zostać dokonane nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. 

Prawidłowe przeprowadzenie tej procedury ma istotne znaczenie. Wadliwe wypowiedzenie może bowiem znacznie utrudnić późniejsze odzyskanie lokalu. 

Najemca nadal zajmuje lokal – co dalej? 

Samo zakończenie najmu nie uprawnia właściciela do samodzielnego usunięcia najemcy z mieszkania. Po ustaniu stosunku najmu najemca jest obowiązany do zwrotu lokalu (art. 675 § 1 k.c.). Jeżeli mimo to lokal nie zostanie dobrowolnie wydany, właściciel może wystąpić do sądu z żądaniem jego opróżnienia i wydania składając pozew o eksmisję przeciw byłemu najemcy zajmującemu lokal bez tytułu prawnego. 

Co istotne właściciel nie powinien próbować przeprowadzać eksmisji samodzielnie, np. poprzez wymianę zamków, usunięcie rzeczy lokatora czy odłączenie mediów. Takie działania mogą prowadzić do odpowiedzialności cywilnej, a w określonych przypadkach również karnej. Przymusowe opróżnienie lokalu następuje w ramach postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika po uzyskaniu odpowiedniego tytułu wykonawczego. Zwykle będzie nim prawomocny wyrok sądu nakazujący opróżnienie i wydanie lokalu, zaopatrzony w klauzulę wykonalności. 

Co z zaległym czynszem? 

Odzyskanie mieszkania nie powoduje automatycznie odzyskania należności. Właściciel może niezależnie dochodzić przed sądem zaległego czynszu i innych należnych opłat wraz z odsetkami za opóźnienie, a następnie skierować uzyskany tytuł wykonawczy do egzekucji. Roszczenie o zapłatę zaległego czynszu może być, przy spełnieniu przesłanek procesowych, dochodzone w jednym postępowaniu wraz z żądaniem opróżnienia i wydania lokalu. W zależności od okoliczności sprawy zasadne może być jednak odrębne dochodzenie obu roszczeń, w szczególności, gdy priorytetem właściciela jest możliwie szybkie odzyskanie nieruchomości. 

Warto przy tym pamiętać, że najemca nie zawsze jest jedyną osobą odpowiedzialną za powstałe zadłużenie. Zgodnie z art. 688¹ k.c. za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. W praktyce rozwiązanie to może mieć szczególne znaczenie, gdy sam najemca okaże się niewypłacalny, właściciel może wówczas dochodzić należności również od pozostałych osób spełniających przesłanki określone w tym przepisie. 

Co istotne, obowiązek zapłaty nie kończy się wraz z rozwiązaniem umowy. Zgodnie z art. 18 u.o.p.l osoba zajmująca lokal bez tytułu prawnego jest co do zasady zobowiązana do dnia jego opróżnienia uiszczać co miesiąc odszkodowanie odpowiadające wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby uzyskać z tytułu najmu lokalu. 

Podsumowanie 

Odzyskanie lokalu od nierzetelnego najemcy wymaga zachowania odpowiedniej procedury. Prawidłowe wypowiedzenie najmu oraz dochodzenie roszczeń na drodze sądowej pozwalają właścicielowi skutecznie chronić zarówno prawo do nieruchomości, jak i swój interes finansowy. Warto przy tym wspomnieć, że ryzyko związane z odmową opuszczenia lokalu można ograniczyć już na etapie zawierania umowy, korzystając z instytucji najmu okazjonalnego. Jego prawidłowe ustanowienie, obejmujące m.in. notarialne oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji w zakresie obowiązku opróżnienia i wydania lokalu, pozwala właścicielowi skorzystać z uproszczonej procedury prowadzącej do odzyskania nieruchomości. 

Bartosz Nowosadko, prawnik w kancelarii Gorazda, Świstuń, Wątroba i Partnerzy adwokaci i radcowie prawni