Podstawa prawna:

• Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz.U. Nr 16, poz. 93 ze zm.);

• Kodeks Rodzinny i opiekuńczy z dnia 25 lutego 1964 r. (Dz.U. Nr 9, poz. 59 ze zm.)

Analiza prawna:

Nie ma żadnych przeszkód prawnych do tego aby współwłaścicielami mieszkania były osoby niespokrewnione, nawet jeśli pozostają w innych związkach małżeńskich. Z punktu widzenia prawa lokal mieszkalny może być nabyty na zasadach współwłasności łącznej, która charakteryzuje się tym, że każdy z współwłaścicieli ma określony w ułamku udział we własności danej rzeczy. Udział określa zakres uprawnień współwłaściciela względem rzeczy, jest zbywalny i dziedziczny. Należy ten rodzaj współwłasności odróżnić od współwłasności łącznej powstającej m.in. w wyniku zawarcia małżeństwa, a charakteryzującej się tym, że współwłaściciel nie ma określonego udziału w tej współwłasności, w konsekwencji czego, do czasu jej trwania nie może rozporządzać swym udziałem, jak też nie może żądać podziału danej rzeczy.

Nabywając wspólnie mieszkanie należy określić wielkość udziałów jakie będą przysługiwać każdemu współwłaścicielowi. Ma to jednak istotne znaczenie tylko w przypadkach, kiedy strony planują ustalić nierówne udziały. Kodeks cywilny wprowadza bowiem domniemanie równych udziałów współwłaścicieli (art. 197 k.c.) , które będzie miało zastosowanie w tych wszystkich przypadkach, kiedy strony niczego nie ustaliły.

Jeżeli zamężna partnerka pozostaje w ustroju wspólności małżeńskiej, udział we współwłasności nabyty w wyniku zawarcia umowy sprzedaży stanie się składnikiem majątku wspólnego małżonków. Aby zapobiec takiemu skutkowi należy oświadczyć przed notariuszem, że środki te pochodzą z majątku osobistego (jeżeli to prawda). Ponadto należy się liczyć z tym, że w przyszłości w razie sporu ze swym mężem należy wykazać, że rzeczywiście środki pochodziły z majątku osobistego. Jest to o tyle trudne, że wynagrodzenie za pracę lub dochody z innej działalności stają się składnikiem majątku wspólnego. Nadto w prawie rodzinnym istnieje domniemanie pochodzenia danego składnika z majątku wspólnego, co w praktyce oznacza, że dana osoba w razie twierdzenia przeciwnego musi wykazać, że dany przedmiot należał do jej majątku osobistego.

Aby zapobiec takiej sytuacji należy rozważyć dwie możliwości. Po pierwsze może dokonać darowizny środków pieniężnych niezbędnych na zakup mieszkania. Co prawda darowizna uczyniona na rzecz jednego z małżonków co do zasady staje się składnikiem jego majątku osobistego, to jednak warto w umowie darowizny wyraźnie taki skutek zaznaczyć. Po drugie, można najpierw nabyć mieszkanie, po czym przekazać w drodze odrębnej umowy darowizny ½ udziałów w jego własności. Wówczas udział ten stanie się składnikiem majątku osobistego partnerki.

Należy również zaznaczyć, że w przypadku śmierci partnerki udział we współwłasności, jako składnik majątku spadkowego, zgodnie z zasadami dziedziczenia ustawowego przejdzie na jej spadkobierców, do których na dzień dzisiejszy należy zaliczyć jej męża. Będą oni dziedziczyć po niej w częściach równych. Oznacza to, że w przypadku śmierci Pana partnerki ½ udziałów we współwłasności stanie się własnością jej męża. Oczywiście można się przed tym uchronić przez sporządzenie testamentu. Wówczas jej mężowi pozostanie co najwyżej roszczenie z tytułu zachowku względem spadkobierców testamentowych.

Decydując się na zawarcie umowy darowizny należy pamiętać, że czynność ta będzie podlegać obowiązkowi zapłaty podatku od spadku i darowizn.